Toetsinkomen 2021 berekenen
Met het toetsinkomen berekenen hypotheekverstrekkers hoeveel je maximaal aan hypotheek kunt krijgen. Het toetsinkomen kan anders zijn dan je bruto inkomen en kan per hypotheekverstrekker verschillen. De berekening van het toetsinkomen voor hypotheken met NHG is bij bijna alle aanbieders gelijk.
Het is de uitkomst van de som van alle inkomensbestanddelen verminderd met de eventueel te betalen alimentatie aan je ex-partner. In 2021 mag het inkomen van de partner voor 90% worden meegenomen voor het berekenen van het toetsinkomen.
Met onderstaande module kun je zelf je toetsinkomen voor 2021 berekenen. Het toetsinkomen is benodigd voor het bepalen van je maximale hypotheek.
Onderdelen toetsinkomen 2021
Het toetsinkomen voor 2021 bestaat uit verschillende onderdelen. Hieronder wordt een opsomming per onderdeel gegeven voor de berekening van het toetsinkomen conform de regels van de NHG.
- Je bruto jaarsalaris wordt berekend door je bruto maandsalaris met twaalf maanden te vermenigvuldigen, of, als je je salaris per 4 weken uitbetaald krijgt, dan moet je je salaris met dertien vermenigvuldigen.
- Meestal krijg je 8% vakantietoeslag over je bruto jaarsalaris. In sommige gevallen kan dit meer zijn. Het bedrag dat op de werkgeversverklaring staat is hierbij altijd doorslaggevend. Als je in de bouw werkt dan krijg je geen vakantiegeld maar vakantiebonnen of een tijdspaarfonds. Van zowel het vakantiegeld als de vakantiebonnen of tijdspaarfonds kan 100% worden meegenomen in de berekening voor het toetsinkomen 2021.
- Als je met pensioen bent, dan kun je je volledige pensioeninkomen en/of AOW- of VUT-uitkering meenemen in de berekening. De uitkering moet je dan wel met een toekenningsbesluit aan kunnen tonen.
- Indien je een (sociale) uitkering hebt, dan kun je deze ook meenemen in de berekening van je toetsinkomen. Je moet dan wel een verklaring hebben van de betreffende uitkeringsinstantie waar de hoogte en de duur van de uitkering op staan vermeld. Als je in het verleden een lijfrentepolis hebt afgesloten, dan kun je de huidige uitkering ook meenemen in de berekening.
- Veel mensen hebben naast hun standaard loon nog extra inkomen uit bijvoorbeeld provisie, overwerk of onregelmatigheidstoeslag. Deze mogen allen voor 100% worden meegenomen indien deze verdiensten structureel zijn. Hierbij wordt uitgegaan van het totale bedrag over de laatste 12 maanden. Je moet hierbij wel aan kunnen tonen dat je deze verdiensten over een langere periode hebt ontvangen.
- Naast je standaard inkomen kun je ook een vaste dertiende maand of een vaste eindejaarsuitkering krijgen. Als je dit bedrag ieder jaar krijgt en dus ook structureel is, dan kun je dit voor 100% meenemen in de berekening. Als deze uitkeringen niet 'vast' zijn maar gerelateerd zijn aan het behalen van een doel of de bedrijfswinst, dan kunnen deze net als bonussen en winstuitkeringen niet worden meegenomen voor de berekening van het toetsinkomen 2021.
- Steeds meer mensen hebben een flexibele arbeidsrelatie. Er is sprake van een flexibele arbeidsrelatie bij seizoenswerk, uitzendwerk, oproep- of invalwerk, een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd zonder intentieverklaring, een arbeidsovereenkomst waarbij de proeftijd nog niet is verstreken of een combinatie hiervan. Ook dit inkomen kan volledig worden meegenomen voor de berekening van het toetsinkomen. Je moet dan wel een werkgeversverklaring aan kunnen leveren waarop staat vermeld dat er sprake is van een arbeidsrelatie.
Voor de berekening wordt dan gekeken naar het gemiddelde inkomen van de laatste 3 kalenderjaren waarbij het inkomen is gemaximeerd tot het inkomen van het laatste jaar. Als je een nul-uren contract hebt en je salaris wordt als 'overwerk' uitbetaald, dan kun je zelf kiezen of je je salaris als overwerk mee wilt laten tellen of juist als flexwerker, waarbij het gemiddelde van de laatste 3 jaar met een maximum van het laatste jaar wordt meegenomen.
Als je een perspectiefverklaring hebt, omdat je bijvoorbeeld via een uitzendbureau werkt, dan wordt je inkomen gezien als 'bestendig inkomen' en kan het volledige inkomen dat op de bijbehorende werkgeversverklaring staat worden meegenomen voor de berekening van het toetsinkomen. - Als je minimaal een jaar zelfstandig bent, dan kan je inkomen uit deze werkzaamheden ook volledig worden meegenomen. Hierbij moet je een Inkomensverklaring Ondernemer laten opstellen op basis van de toetskaders Inkomensverklaring Ondernemer.
Deze verklaring moet zijn afgegeven door een rekenexpert die is geaccepteerd door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen en mag op de datum van het bindend aanbod van de hypotheek niet ouder zijn dan 6 maanden. Dit geldt ook als je op opdrachtbasis als zelfstandige zonder personeel (ZZP) werkzaam bent. - Ook de bruto alimentatie die je ontvangt van je ex-partner kan worden meegenomen voor het toetsinkomen. Hiervoor moet wel een gerechtelijke uitspraak of notariële overeenkomst kunnen worden aangeleverd.
- Militairen draaien structureel onregelmatige diensten. Hiervoor ontvangen zij een "Vergoeding voor Extra Beslaglegging", oftewel een VEB-toelage. Deze toelage is afhankelijk van de hoogte van het salaris en kan tevens volledig worden meegenomen voor de berekening van het toetsinkomen.
- Vergoeding voor een levensloopregeling.
De uitkomst van de som van alle bovenstaande inkomensbestanddelen verminderd met de eventueel te betalen alimentatie aan je ex-partner, is je toetsinkomen.
Uitzonderingen bij de berekening van het toetsinkomen
Sommige hypotheekverstrekkers hanteren afwijkende voorwaarden bij de berekening van het toetsinkomen voor aanvragers in loondienst. Deze voorwaarden verschillen bij de berekening van het toetskomen op basis van NHG en CHF.
Uitzonderingen bij de berekening van het toetsinkomen conform NHG
Argenta
Bij Argenta worden de overige variabele componenten van maximaal de laatste 12 maanden voor 100% meegenomen voor de berekening van het toetsinkomen.
ASR
Bij ASR is het variabele inkomen zoals provisie en overwerk gemaximeerd tot 50% van het vaste salaris.
Attens
Bij Attens is het variabele inkomen zoals provisie en overwerk gemaximeerd tot 25% van het vaste salaris. Inkomsten uit PGB worden voor 100% meegenomen. (gemiddeld jaarinkomen uit PGB-zorg van de laatste 3 kalenderjaren, maximaal: PGB-inkomen laatste kalenderjaar)
BLG
Bij BLG wordt van de provisie 100% van het gemiddelde van de laatste 36 maanden meegenomen. Indien het laatste jaar lager is dan het gemiddelde, dan is de provisie gemaximeerd tot het laatste jaar. Van de overige variabele componenten wordt maximaal de laatste 12 maanden voor 100% meegenomen voor de berekening van het toetsinkomen.
Hypotrust
Bij Hypotrust worden de overige variabele componenten van maximaal de laatste 12 maanden voor 100% meegenomen voor de berekening van het toetsinkomen.
Lloyds Bank
Bij Lloyds Bank worden de overige variabele componenten van maximaal de laatste 12 maanden voor 100% meegenomen voor de berekening van het toetsinkomen.
Merius
Bij Merius is het variabele inkomen zoals onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk gemaximeerd tot 20% van het vaste salaris.
Munt
Bij Munt is het variabele inkomen zoals onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk gemaximeerd tot 20% van het vaste salaris.
NIBC Direct
Bij NIBC Direct wordt van de overige variabele componenten het gemiddelde van maximaal de laatste 12 maanden voor 100% meegenomen voor de berekening van het toetsinkomen.
Rabobank
Bij Rabobank wordt van de overige variabele componenten het gemiddelde van maximaal de laatste 12 maanden voor 100% meegenomen voor de berekening van het toetsinkomen.
Syntrus Achmea
Bij Syntrus Achmea is het variabele inkomen zoals provisie en overwerk gemaximeerd tot 25% van het vaste salaris. Onregelmatigheidstoeslag en inkomsten uit PGB worden voor 100% meegenomen.(gemiddeld jaarinkomen uit PGB-zorg van de laatste 3 kalenderjaren, maximaal: PGB-inkomen laatste kalenderjaar).
Tulp
Bij Tulp wordt overwerk tot maximaal 25% van de afgelopen 12 maanden en onregelmatigheidstoeslag tot maximaal 20% van het vaste salaris meegenomen.
Venn
Bij Venn wordt overwerk tot maximaal 25% van de afgelopen 12 maanden meegenomen.
Vista
Bij Vista is het variabele inkomen zoals onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk gemaximeerd tot 25% van het vaste salaris. Van de dertiende maand wordt het gemiddelde van de laatste 12 maanden meegenomen.
Uitzonderingen bij de berekening van het toetsinkomen conform CHF
Aegon
Bij Aegon is het variabele inkomen zoals provisie en overwerk gemaximeerd tot 50% van het vaste salaris.
ABN AMRO
Bij ABN AMRO wordt van de dertiende maand het gemiddelde van de afgelopen 3 kalenderjaren voor 100% meegenomen. De overige variabele componenten worden voor 25% meegenomen voor de berekening van het toetsinkomen.
Argenta
Bij Argenta wordt overwerk voor 100% meegenomen van de afgelopen 12 maanden. Van de onregelmatigheidstoeslag wordt maximaal 30% van het vaste salaris meegenomen. De overige variabele componenten van maximaal de laatste 12 maanden worden voor 100% meegenomen voor de berekening van het toetsinkomen.
ASR
Bij ASR is provisie gemaximeerd tot 50% van het vaste salaris.
Attens
Bij Attens is het variabele inkomen zoals provisie en overwerk gemaximeerd tot 25% van het vaste salaris.
Florius
Bij Florius wordt voor de dertiende maand en de winstuitkering het gemiddelde van de laatste 3 kalenderjaren genomen. De overige variabele componenten worden voor 25% meegenomen.
Hypotrust
Bij Hypotrust wordt van overwerk en onregelmatigheidstoeslag het gemiddelde van de laatste 24 maanden voor 100% en van de provisie het gemiddelde van de laatste 36 maanden voor 85% meegenomen voor de berekening van het toetsinkomen.
Lloyds Bank
Bij Lloyds Bank is het variabele inkomen zoals onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk gemaximeerd tot 20% van het vaste salaris. Van de overige variabele componenten wordt maximaal de afgelopen 12 maanden meegenomen.
Merius
Bij Merius is het variabele inkomen zoals onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk gemaximeerd tot 20% van het vaste salaris.
Munt
Bij Munt is het variabele inkomen zoals onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk gemaximeerd tot 20% van het vaste salaris.
Nationale Nederlanden
Bij Nationale Nederlanden wordt van de eindejaarsuitkering het gemiddelde van de afgelopen 2 kalenderjaren genomen. De overige variabele componenten worden voor 50% van het vaste salaris meegenomen.
NIBC Direct
Bij NIBC Direct wordt 100% van het overwerk van de afgelopen 12 maanden meegenomen. Van de overige variabele componenten wordt maximaal de afgelopen 12 maanden meegenomen.
Rabobank
Bij de Rabobank wordt voor de dertiende maand en de eindejaarsuitkering het gemiddelde van de afgelopen 3 kalenderjaren genomen. Van de overige variabele componenten wordt maximaal de afgelopen 12 maanden meegenomen.
Syntrus Achmea
Bij Syntrus Achmea is het variabele inkomen zoals provisie en overwerk gemaximeerd tot 25% van het vaste salaris. Onregelmatigheidstoeslag en inkomsten uit PGB worden voor 100% meegenomen (gemiddeld jaarinkomen uit PGB-zorg van de laatste 3 kalenderjaren, maximaal: PGB-inkomen laatste kalenderjaar). Van de overige variabele componenten wordt maximaal de afgelopen 12 maanden meegenomen.
Tulp
Bij Tulp is het variabele inkomen zoals provisie en overwerk gemaximeerd tot 25% van het vaste salaris.
Venn
Bij Venn is het variabele inkomen zoals provisie en overwerk gemaximeerd tot 25% van het vaste salaris.
Vista
Bij Vista is het variabele inkomen zoals provisie en overwerk gemaximeerd tot 25% van het vaste salaris. Voor de dertiende maand wordt het gemiddelde van de afgelopen 12 maanden genomen. Overige variabele componenten zijn gemaximeerd tot 25% van het vaste salaris.
Bereken ook je toetsinkomen voor 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020.