Hypotheek voor zelfstandig ondernemers
Een hypotheek voor ondernemers was vroeger meestal lastig te sluiten. Dat had te maken met het variabele inkomen waarmee ondernemers te maken hebben. Tegenwoordig is het een stuk makkelijker om als ondernemer een hypotheek af te sluiten, met name als het gaat om een hypotheek met NHG.
Zoek je als DGA een hypotheek en ben je in loondienst van je eigen BV, dan kan het zijn dat de bank de jaarcijfers van de laatste 3 jaar wil zien. Deze dien je dan te overleggen om aan te tonen dat je nu, maar ook in de toekomst inkomen uit je BV zult verkrijgen.
Heb je geen BV, maar heb je een eenmanszaak of ben je ZZP’er, dan dien je tevens over jaarcijfers van de laatste 3 jaar te beschikken.
Heb je deze niet? Geen nood, als je pas 1 jaar zelfstandig bent kun je al een hypotheek met NHG krijgen. Je moet dan wel een inkomensverklaring aanleveren waarin middels een uitgebreide financiële analyse jouw toetsinkomen wordt bepaald. Middels deze inkomensverklaring kun je aantonen dat je over een stabiel (of stijgend) inkomen beschikt.
Waar let de bank op bij een hypotheek voor ondernemers?
Zoals eerder aangegeven dien je over een stabiel of stijgend inkomen te beschikken.
Bij hypotheekaanvragen met NHG dient dit te worden aangetoond middels de 'Inkomensverklaring Ondernemer'. Bij hypotheken zonder NHG hangt het af van de hypotheekverstrekker. Sommige banken werken met een inkomensverklaring, andere willen juist middels jaarcijfers zelf jouw inkomen berekenen.
Het inkomen van ondernemers is variabel. Het ene jaar heb je meer inkomen dan het andere jaar.
Om te kunnen beoordelen of je nu, maar ook in de toekomst je hypotheeklasten kunt blijven betalen, kijkt de hypotheekverstrekker naar een aantal zaken:
- In welke branche ben je actief?
- Is deze branche gevoelig voor grote omzetdalingen en omzetstijgingen?
- Wat zijn de verwachtingen in deze branche? Is deze groeiend of juist niet?
- Welke achtergrond heb je als ondernemer?
- Wat is het toekomstperspectief van de onderneming?
- Kun je snel weer in loondienst mocht het mis gaan met je onderneming?
- Heb je eigen vermogen, zowel privé als in de onderneming?
Hoe berekent de bank het toetsinkomen van ondernemers?
Indien je in loondienst bent van je eigen BV, dan wordt in eerste instantie gekeken naar de som van alle inkomensbestanddelen uit loondienst. Dat is het toetsinkomen. Daarna wordt er gekeken of de onderneming jou ook in de toekomst van salaris kan blijven voorzien.
Voor ondernemers met een eenmanszaak, of ZZP'ers die geen vast salaris uit hun onderneming genieten, wordt er gekeken naar de inkomsten uit de onderneming om het toetsinkomen te bepalen. Hier wordt dan altijd gekeken naar de netto winst (omzet – kosten) zoals je deze opgeeft aan de belastingdienst tijdens je opgave inkomstenbelasting.
Het toetsinkomen is het gemiddelde inkomen berekend over de laatste 3 jaar, waarvan het toetsinkomen niet hoger kan zijn dan het laatste jaar.
Voorbeeld 1:
- Inkomen 2020: € 42.000,-
- Inkomen 2021: € 48.000,-
- Inkomen 2022: € 54.000,-
Het gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaar is: € 144.000,- / 3 jaar = € 48.000,-.
Voorbeeld 2:
- Inkomen 2020: € 42.000,-
- Inkomen 2021: € 48.000,-
- Inkomen 2022: € 34.000,-
Het gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaar is: € 124.000,- / 3 jaar = € 41.333,-.
Omdat je in het laatste jaar minder winst hebt gemaakt dan voorgaande jaren, zal de bank een daling in je inkomsten constateren. Hierom wordt in dit geval naar het laatste jaar gekeken. Je toetsinkomen voor de berekening van je maximale hypotheek zal derhalve maximaal € 34.000,- bedragen.
Neem voor meer informatie over hypotheken voor zelfstandigen contact met ons op.
Hypotheek aanvragen