Hypotheek oversluiten

Je hypotheek oversluiten naar een andere bank kan voordelig zijn als er sprake is van een lagere rente.
80% van alle huisbezitters heeft hierom wel eens overwogen hun hypotheek over te sluiten. Echter, van alle huiseigenaren is er maar 25% die ook daadwerkelijk de hypotheek oversluit.

Het oversluiten van een hypotheek hoeft niet altijd interessant te zijn. De meeste geldverstrekkers hanteren een boete bij eerder aflossen van de hypotheek. Hierdoor wegen de kosten soms niet op tegen het rentevoordeel.

Kosten oversluiten hypotheek

De kosten van het oversluiten van een hypotheek zijn divers. Er zijn verschillende kosten waarmee je te maken krijgt, waaronder de afsluitkosten, advieskosten (niet bij execution only), bemiddelingskosten en de boete bij oversluiting.

Er kan sprake zijn van een oversluiting bij dezelfde hypotheekverstrekker of een oversluiting naar een andere hypotheekverstrekker. Over het algemeen is het oversluiten van een hypotheek bij dezelfde bank voordeliger dan oversluiten bij een andere bank. Dit heeft te maken met het feit dat je bij het oversluiten naar dezelfde bank met wat minder kosten te maken hebt.

Indien je je hypotheek wilt oversluiten, dan dien je dus in ieder geval rekening te houden met extra kosten. Deze kosten moeten opwegen tegen het rentevoordeel wat zou moeten resulteren in lagere maandlasten.

Voorbeeld kosten bij oversluiten hypotheek

  • Aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,-
  • Rente huidige hypotheek: 5%
  • Huidige rentevastperiode: 10 jaar
  • Huidige hypotheekrente: 3%
  • Resterende looptijd tot einde rentevast periode: 36 maanden
  • Huidige hypotheekrente voor dezelfde vorm bij dezelfde bank voor 36 maanden: 2,7% (3 jaar)
  • Percentage boetevrij inlossen: 10%
  • Afsluitkosten: € 2000,- (notaris en taxatie)
  • Bemiddelingskosten: € 795,- (bij een execution only hypotheek)

Omdat de huidige rente 2% lager is dan de rente waartegen de hypotheek is afgesloten, kan het interessant zijn om de hypotheek over te sluiten.

Het verschil in maandelijks te betalen rente is namelijk:
Oude situatie: € 200.000,- x 5% = € 10.000,- / 12 maanden = € 833,33
Nieuwe situatie: € 200.000,- x 3% = € 6.000,- / 12 maanden = € 500,-

Oversluiten zou in dit voorbeeld dus een maandelijkse bruto rente-besparing van € 333,33 opleveren.

Om te bekijken of deze maandelijkse kostenbesparing nu echt interessant is, moet er dus worden gekeken naar de extra kosten voor het afsluiten van de hypotheek en de door de hypotheekverstrekker in rekening gebrachte boete.

Boete hypotheek oversluiten

De boete bij een hypotheek oversluiten wordt in rekening gebracht omdat de hypotheekverstrekker rente-inkomsten misloopt. De verwachting was namelijk dat de betreffende rente tot het einde van de looptijd zou worden betaald. Gebruik onze module om zelf je boeterente te berekenen.

Voorbeeld berekening boete

In bovenstaand voorbeeld is het verschil tussen de oude en de nieuwe rente 2%. De resterende looptijd is 36 maanden. Er mag 10% boetevrij worden ingelost.

Omdat er € 20.000,- (10%) boetevrij mag worden ingelost, wordt de boete berekend over € 180.000,-.

Er wordt gekeken naar de rente die je nu betaalt voor je huidige hypotheek minus de huidige rente voor een soortgelijke hypotheek bij dezelfde geldverstrekker. Hierbij kijkt men naar de rente van de rentevastperiode die overeenkomt met de resterende rentevastperiode. Omdat de resterende looptijd in dit voorbeeld 36 maanden is, wordt er gekeken naar de 3 jaars rente. (2,7%)

De boete wordt berekend door het verschil tussen de twee rentes te vermenigvuldigen met de restant looptijd.
Het resultaat moet worden vermenigvuldigd met het huidige hypotheekbedrag, na aftrek van het percentage dat boetevrij mag worden ingelost.

In dit geval houdt dat dus in:
€ 200.000 – (200.000 x 10%) = € 180.000 x ((5% - 2,7%) x 3 jaar = € 12.420,-

Rekening houdend met € 2795,- aan afsluitkosten en bemiddelingskosten, komen de totale kosten inclusief de boete uit op een bedrag van € 15.215,-.
Dit bedrag dient uit eigen middelen te worden voldaan, of kan worden meegefinancierd in de hypotheek, mits de waarde van het pand en het inkomen hoog genoeg zijn.

Als de boete in dit voorbeeld contant zou worden afgerekend, dan zou de bruto besparing € 333,33 per maand zijn.
Als de boete zou worden meegefinancierd, dan is er sprake van een hogere hypotheek waarover de nieuwe rente zou moeten worden betaald.
€ 200.000,- + € 15.215,- = € 212.215,- x 3% / 12 maanden = € 538,03.

Door alle kosten mee te financieren wordt de bruto maandelijkse rentebesparing een kleine € 300,-

Let op: In dit voorbeeld is uitgegaan van een 100% aflossingsvrije hypotheek. Doordat er bij een lineaire hypotheek en een annuïtaire hypotheek tijdens de looptijd wordt afgelost, kan de boete berekening er anders uitzien.
Vraag daarom altijd de boete op bij de huidige hypotheekverstrekker.

Direct hypotheek oversluiten