Hypotheekvormen ASR
De volgende hypotheekvormen worden op dit moment door ASR aangeboden en kunnen zelf online, of met advies worden afgesloten:
Annuïteitenhypotheek
Een annuïteitenhypotheek is een hypothecaire lening waarbij je maandelijks een bedrag (annuïteit) betaalt. Dit bedrag bestaat uit hypotheekrente en aflossing.
In de beginfase betaal je voornamelijk rente en relatief weinig aflossing. Naarmate de looptijd verstrijkt, betaal je minder rente en komt er steeds meer voor aflossing beschikbaar.
Deze hypotheekvorm biedt dus stabiele bruto jaarlasten tijdens de rentevaste periode, maar door het afnemende (fiscaal aftrekbare) rentebestanddeel nemen de netto lasten (indien box 1) geleidelijk toe.
Daarnaast past de hypotheekvorm bij huizenkopers en oversluiters die periodiek op hun lening willen aflossen (bijvoorbeeld bij een box 3-lening).
Lees meerVoordelen van de annuïteitenhypotheek
- Tijdens de rentevaste periode zijn de (bruto) woonlasten stabiel
- De schuld neemt jaarlijks af
- Aan het einde van de looptijd is de lening volledig afgelost
- De hypotheekrente is volledig aftrekbaar
Nadelen van de annuïteitenhypotheek
- Doordat er tijdens de looptijd steeds minder rente wordt betaald neemt de hypotheekrenteaftrek af
- Minder hypotheekrenteaftrek leidt tot hogere netto maandlasten
- De eerste jaren betaal je de meeste rente, hierdoor los je in het begin weinig af op de hypotheek
Verplichte aflossing
Sinds 1 januari 2013 zijn de nieuwe hypotheekregels van kracht. Starters die hun eerste huis kopen moeten de volledige hypotheek verplicht binnen 30 jaar aflossen om recht te houden op de volledige hypotheekrenteaftrek.
Omdat starters er over het algemeen van uitgaan dat ze in de toekomst meer gaan verdienen dan op het moment dat de hypotheek wordt afgesloten, wordt deze hypotheekvorm het meest gekozen.
De maandelijkse netto last wordt namelijk hoger naarmate de looptijd vordert.
Voorbeeld maandelijkse hypotheeklasten
In onderstaand voorbeeld is goed te zien dat de bruto maandlast over de gehele periode gelijk blijft, de te betalen rente afneemt en de aflossing toeneemt.
Voorbeeld restschuld hypotheek
Hieronder wordt het verloop van de restschuld weergegeven.
Lineaire Hypotheek
Een lineaire hypotheek is een hypotheek waarbij je iedere maand hetzelfde bedrag aflost.
Doordat er iedere maand wordt afgelost, wordt de restschuld elke maand lager. Hierdoor betaal je steeds minder rente.
Doordat je iedere maand minder rente betaalt, kun je ook minder rente van je fiscale inkomen aftrekken.
In tegenstelling tot de annuïteitenhypotheek waar de bruto hypotheeklast gedurende de looptijd hetzelfde blijft, wordt de bruto maandlast bij een lineaire hypotheek elke maand lager.
Voordelen van de lineaire hypotheek
- De totaal te betalen rente is over de gehele looptijd lager dan bij andere hypotheekvormen
- Er wordt direct gestart met aflossen, over de gehele periode wordt hetzelfde bedrag afgelost (looptijd delen door de totale lening).
- De hypotheeklast wordt elke maand lager. Je lost direct af en betaalt rente over het openstaande hypotheekbedrag
- Hierdoor is deze vorm interessant voor huiseigenaren die een laag pensioen hebben of eerder willen stoppen met werken
- Aan het einde van de looptijd is de volledige hypotheek afgelost
Nadelen van de lineaire hypotheek
- In de eerste periode van de looptijd zijn de maandlasten het hoogst omdat je dan rente betaalt over het (hogere) openstaande hypotheekbedrag en iedere maand hetzelfde bedrag aflost
- Doordat je vanaf het begin meteen veel aflost, neemt de hypotheekrenteaftrek ook af
Verplichte aflossing
Huizenkopers die hun eerste huis gaan kopen, de starters, moeten de hypotheek tijdens de looptijd volledig aflossen om van de hypotheekrenteaftrek gebruik te kunnen maken.
Omdat starters over het algemeen ervan uitgaan dat ze in de toekomst meer gaan verdienen dan op het moment dat de hypotheek wordt afgesloten, wordt deze hypotheekvorm minder vaak gekozen dan de annuïteitenhypotheek.
Deze hypotheekvorm is interessant voor huiseigenaren die juist nu meer geld kunnen missen omdat de hypotheeklast de eerste jaren het hoogst is.
Voorbeeld maandelijkse hypotheeklasten
In onderstaand voorbeeld is goed te zien dat de aflossing over de gehele periode gelijk blijft, de te betalen rente afneemt en hierdoor ook de totale bruto hypotheeklast afneemt.
Voorbeeld restschuld hypotheek
Hieronder wordt het verloop van de restschuld weergegeven.
Aflossingsvrije Hypotheek
Een aflossingsvrije hypotheek is ideaal voor mensen die lage maandlasten willen.
Doordat je tijdens de looptijd niets aflost, blijft het uitstaande hypotheekbedrag gedurende de looptijd hetzelfde. Je betaalt alleen rente, waardoor je lagere maandlasten hebt dan bij andere hypotheekvormen.
Het aflossen van de hypotheek doe je tijdens óf aan het einde van de looptijd. Dit doe je uit eigen middelen of uit de verkoop van de woning.
Als je geen eigen middelen hebt aan het einde van de looptijd, of je je woning niet kunt of wil verkopen, dan moet je weer een nieuwe hypotheek afsluiten als de looptijd van je huidige hypotheek voorbij is.
Voordelen van de aflossingsvrije hypotheek
- Je hoeft gedurende de looptijd niet af te lossen. Je betaalt alleen rente
- Zéér lage maandlasten doordat je alleen rente betaalt
- Geen verplichte verzekeringen
Nadelen van de aflossingsvrije hypotheek
- Sinds 1 januari 2013 geen fiscale aftrekmogelijkheden voor starters
- Er mag maar 50% van de marktwaarde aan hypotheek aflossingsvrij worden gesloten
- Hierdoor heb je meerdere leningdelen als de hypotheek hoger is dan 50% van de marktwaarde
- Aan het einde van de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek staat de volledige schuld nog open
Verplichte aflossing
Als je je eerste huis gaat kopen dan moet je de hypotheek verplicht aflossen tijdens de looptijd om gebruik te kunnen maken van de volledige hypotheekrenteaftrek. Omdat er met een aflossingsvrije hypotheek niets wordt afgelost, is deze hypotheekvorm dus niet interessant voor starters op de woningmarkt.
Als je een starter bent, en van de maximale hypotheekrenteaftrek gebruik wil maken, dan kun je beter kiezen voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.
Voorbeeld maandelijkse hypotheeklast
In onderstaand voorbeeld is goed te zien dat de hypotheeklast over de gehele periode gelijk blijft. Er wordt immers alleen maar rente betaald over de restschuld die tot en met het laatste jaar hetzelfde blijft.
Voorbeeld restschuld hypotheek
Hieronder wordt het verloop van de restschuld weergegeven.
Levensrente Hypotheek
Met een levensrente hypotheek kun je (een deel van) je overwaarde opnemen. Het geld dat je hiermee vrijmaakt kun je bijvoorbeeld gebruiken als aanvulling op je pensioen, de aankoop van een auto, een schenking of een verbouwing.
Om in aanmerking te komen voor deze hypotheekvorm moet je voldoende overwaarde hebben en 65 jaar of ouder zijn. De overwaarde wordt in één keer uitgekeerd.
Bij de levensrente hypotheek blijven je maandlasten gedurende de hele looptijd hetzelfde. De hypotheek is aflossingsvrij en de rente staat levenslang vast.
Je betaalt de lening pas terug als je je huis verkoopt
Indien er sprake is van een laag (pensioen)inkomen en weinig vrij vermogen, dan is de levensrente hypotheek uitermate geschikt en kun je op deze wijze extra financiële ruimte creëren.
Lees meerVoordelen van de levensrente hypotheek
- Met een laag inkomen en weinig financiële middelen kun je extra vermogen uit de overwaarde vrijmaken
- De overwaarde wordt in één keer uitgekeerd
- Je mag de uitkering naar eigen inzicht besteden
- De levensrente hypotheek is aflossingsvrij, hierdoor heb je lagere maandlasten
- Zo lang je leeft en in de woning woont, blijft de rente hetzelfde. De rente staat levenslang vast
Nadelen van de levensrente hypotheek
- Je kunt niet meer lenen dan 50% van de waarde van de woning
- De levensrente hypotheek is aflossingsvrij, dus niet aftrekbaar
- Je kunt de levensrente hypotheek niet meeverhuizen naar een andere woning, hierdoor ga je wellicht een hogere rente betalen bij verhuizing
- Je moet minimaal 65 jaar of ouder zijn om in aanmerking te komen voor de levensrente hypotheek
Rekenvoorbeeld oversluiten
De huidige woning heeft een marktwaarde van € 350.000
Hierop staat nog een aflossingsvrije hypotheek open van € 100.000 tegen 5.7% rente.
De maandelijkse lasten zijn momenteel € 475,- en er is een overwaarde van € 250.000.
Er kan maximaal 50% van de marktwaarde worden geleend: € 175.000,-
De hypotheekrente voor een nieuwe levensrente hypotheek is 4%.
Indien er € 40.000,- aan overwaarde wordt opgenomen, dan wordt de nieuwe levensrente hypotheek € 140.000,-. Hiermee wordt de oude hypotheek ingelost waarna het restant op je rekening wordt gestort. De nieuwe maandelijkse lasten worden dan € 466,66.
In bovenstaand voorbeeld is geen rekening gehouden met eventuele kosten en boete voor oversluiten.Verduurzamingshypotheek
Een verduurzamingshypotheek kan worden afgesloten als je je huis energiezuinig wilt maken.
Verduurzaming van de huidige of nieuw aan te kopen woning is meestal een kostbare, maar nuttige zaak. Het kan daarom interessant zijn om dit te financieren met een hypotheek.
Bij een verduurzamingshypotheek wordt het geleende geld in een bouwdepot gezet. Vanuit dit depot kunnen de energiebesparende maatregelen middels declaraties worden voldaan.
Na het afsluiten van de hypotheek heb je 2 jaar de tijd om de energiebesparende maatregelen door te voeren.
Over de hypotheek betaal je rente en aflossing, ook als je nog niets uit het bouwdepot hebt opgenomen. Wél ontvang je een rentevergoeding over het geld wat op dat moment nog in het bouwdepot zit en nog niet is gebruikt om je woning duurzamer te maken.
Dze rentevergoeding is gelijk aan de rente die je betaalt voor je hypotheek.
Energiebesparende voorzieningen
De verduurzamingshypotheek kan worden afgesloten voor de volgende energiebesparende voorzieningen:
- Gevelisolatie
- Dakisolatie
- Vloerisolatie
- Leidingisolatie
- Hoog rendement beglazing (ten minste HR ++)
- Energiezuinige deuren
- Douche- of warmteterugwinningsysteem
- Warmtepompen
- Zonnepanelen
- Kozijnen en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen indien deze voorzieningen worden getroffen in combinatie met hoog rendement beglazing (ten minste HR ++)
- Energiezuinig ventilatiesysteem indien deze voorziening wordt getroffen in combinatie met andere energiebesparende voorzieningen
Voordelen van de verduurzamingshypotheek
- De hypotheekrente is lager dan bij andere hypotheekvormen
- Je hoeft dan nog niet te weten welke energiebesparende maatregelen je wilt en wat het kost
- Mogelijkheid tot eerder aflossen (volledig of gedeeltelijk) zonder boete
- Over het geld dat in depot staat ontvang je dezelfde rente als de hypotheekrente die je betaalt
- Het geld dat in het bouwdepot staat dat niet (meer) wordt gebruikt wordt na looptijd van het depot in mindering gebracht op het uitstaande hypotheekbedrag
Nadelen van de verduurzamingshypotheek
- De rentevastperiode is standaard 15 jaar
- Deze vorm kan alleen worden afgesloten voor de eigen woning die als hoofdverblijf dient
- De huidige hypotheek moet bij ASR lopen of naar ASR worden overgesloten
- Beperkte periode om alle energiebesparende voorzieningen door te voeren: maximaal 24 maanden.
Startershypotheek
Een startershypotheek is interessant wanneer je starter bent en lage maandlasten wilt.
Door de extra lange looptijd van 40 jaar wordt de aflossing uitgesmeerd over een langere periode waardoor je maandlasten lager zijn dan bij een standaard periode van 30 jaar.
Over de gehele looptijd gezien betaal je wel meer rente.
Een startershypotheek werkt als een annuïtaire hypotheek. Je betaalt maandelijks rente en aflossing. Hierdoor weet je zeker dat je aan het einde van de looptijd de volledige hypotheek hebt afbetaald.
Lees meerVoordelen van de startershypotheek
- Je hebt lagere maandlasten omdat je langer de tijd neemt om de hypotheek af te betalen. Je houdt hierdoor geld over voor andere zaken.
- Tijdens de rentevaste periode zijn de (bruto) woonlasten stabiel
- De schuld neemt jaarlijks af
- Aan het einde van de looptijd is de lening volledig afgelost
Nadelen van de startershypotheek
- Doordat er tijdens de looptijd steeds minder rente wordt betaald neemt de hypotheekrenteaftrek af
- Minder hypotheekrenteaftrek leidt tot hogere netto maandlasten
- De eerste jaren betaal je de meeste rente, hierdoor los je in het begin weinig af op de hypotheek
- De hypotheekrente is aftrekbaar voor 30 jaar. Hierdoor zijn je netto lasten de laatste 10 jaar hoger.
Overbruggingshypotheek
Een overbruggingshypotheek wordt gebruikt als overbrugging wanneer je een nieuwe woning hebt gekocht, maar je oude woning nog niet hebt verkocht.
Het verschil tussen je oude hypotheek en de waarde van je oude woning noemen we overwaarde.
Meestal wil je deze overwaarde gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning.
Als je oude woning nog niet is verkocht, kun je deze overwaarde nog niet benutten.
Speciaal hiervoor is de overbruggingshypotheek.
Je leent hierbij een extra bedrag dat straks na verkoop uit de overwaarde van je oude huis moet komen. Nadat je je oude woning hebt verkocht, wordt de overbruggingshypotheek weer afgelost.
Lees meerVoordelen van de overbruggingshypotheek
- Je kunt een nieuwe woning kopen zonder dat de oude woning al is verkocht
- De overwaarde van de oude woning kan hierdoor gebruikt worden voor de aankoop van de nieuwe woning
- Je krijgt maximaal 3 jaar de tijd om je oude woning te verkopen
Nadelen van de overbruggingshypotheek
- Er wordt uitgegaan van een 'verwachte' overwaarde. Deze kan een stuk lager zijn ná de daadwerkelijke verkoop van de oude woning
- De overbruggingshypotheek moet op de einddatum worden terugbetaald. Ook als de overwaarde een stuk lager blijkt te zijn of als de oude woning (nog) niet is verkocht
- De rente voor een overbruggingshypotheek is meestal variabel en hoger dan bij een gewone hypotheek
Levenhypotheek
Een levenhypotheek is ideaal voor huizenkopers of mensen die hun hypotheek willen oversluiten en willen aflossen via een beleggingsverzekering. Met deze hypotheek heb je flexibiliteit, vrijheid en een zelf te bepalen mate van risico.
Een levenhypotheek is ook een goede optie voor mensen die al een beleggingsverzekering hebben en deze in willen brengen in hun hypotheek.
Een levenhypotheek bestaat uit een hypothecaire geldlening en een levensverzekering. Met deze verzekering wordt de lening in de toekomst geheel of gedeeltelijk afgelost.
Voordelen van de levenhypotheek
- Keuzevrijheid in fondsen, eventueel in combinatie met garantie
- Garantiebedrag mogelijk op de einddatum bij beleggen in een garantiefonds
- Meerdere leenlagen zijn mogelijk voor spreiding van het renterisico
- De restwaarde regeling is van toepassing bij overlijden
- Bij overlijden tijdens de looptijd is er financiële zekerheid voor de nabestaanden
- Je kunt eventueel ‘premievakantie’ nemen
- Mogelijkheid tot polissplitsing van de verzekering
Nadelen van de levenhypotheek
- Je lost tijdens de looptijd niets af op je hypotheek
- Hypotheekrente is niet aftrekbaar voor starters
- Opbouw in een gemengde verzekering is duur door hoge kosten
- De rente is vaak hoger dan bij een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek
- Kans op restschuld als de polis niet voldoende vermogen opbouwt, er zijn slechts een beperkt aantal garantiefondsen
- Afkopen van de gemengde verzekering (b.v. bij oversluiten) kan duur zijn en kan fiscale consequenties hebben
- Bij verhogen van de hypotheek, voor bijvoorbeeld een verbouwing, is het extra verhoogde hypotheekbedrag niet meer aftrekbaar
Verplichte aflossing voor starters
Starters op de woningmarkt moeten tijdens de looptijd van de hypotheek verplicht aflossen om recht te houden op de volledige hypotheekrenteaftrek. Omdat er met een levenhypotheek niet tijdens de looptijd, maar na 30 jaar middels de levensverzekering wordt afgelost, is deze hypotheekvorm niet interessant voor starters.
Als je een starter bent, en van de maximale hypotheekrenteaftrek gebruik wil maken, dan kun je beter kiezen voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.
Voorbeeld maandelijkse hypotheeklast
In onderstaand voorbeeld is goed te zien dat de te betalen hypotheekrente over de gehele periode gelijk blijft. Er wordt gedurende de looptijd namelijk niets afgelost. Aflossing vind plaats na de looptijd met het opgebouwde vermogen uit de levensverzekering.
Voorbeeld restschuld hypotheek
Hieronder wordt het verloop van de restschuld weergegeven.
Voorbeeld opgebouwd vermogen levensverzekering
Hieronder wordt de opgebouwde waarde van de levensverzekering weergegeven.